作為康養(yǎng)旅游來講，這是一個大的產(chǎn)業(yè)。它是在大健康這個背景之下，或者大旅游的背景之下，旅游和康養(yǎng)的一種結(jié)合體。面對這樣一種新的形勢、新的階段，全國房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型投資大健康康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體項目。但是大家普遍缺經(jīng)驗、缺模式、缺運營方式。政策下，康養(yǎng)項目如何更好地發(fā)展？

一、用地規(guī)劃及投資開發(fā)

1、項目地塊現(xiàn)狀：地塊中規(guī)劃的各類用地性質(zhì)類型及規(guī)模、項目方已控制的地塊類型及規(guī)模（如有）？

2、整體用地規(guī)劃：項目整體規(guī)劃范圍（邊界）？規(guī)劃擬利用的建設(shè)用地面積及各類用地的土地性質(zhì)？根據(jù)土地利用規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)可建設(shè)用地面積及用地結(jié)構(gòu)？項目需新增建設(shè)用地指標(biāo)面積？

3、項目方意向地價：結(jié)合項目地基準(zhǔn)地價及項目地土地市場現(xiàn)狀，以及項目投資收益測算，為了平衡投資，各類用地的拿地價格建議？

4、投資開發(fā)（以一期為重點）：總體投資規(guī)模及投資開發(fā)強度？擬分多少期開發(fā)建設(shè)？總體開發(fā)周期？每期建設(shè)用地規(guī)模？分期投資規(guī)模？一期擬建設(shè)哪些內(nèi)容？一期怎么經(jīng)營及自持部分比例？一期投資開發(fā)強度？

二、運營落地問題

1、項目目標(biāo)客群是誰，如果有外地客群，他們?yōu)槭裁磿^來？通過什么方式讓他們過來？結(jié)合項目方現(xiàn)有資源，可從哪些方面能為項目帶來客源，客源的穩(wěn)定性如何？

2、一些導(dǎo)流性的業(yè)態(tài)（比如商業(yè)街等）建好了后，怎么就能保證目標(biāo)客群會過來，前期人氣怎么很快烘托起來？

3、怎么確保后期投資能到位？

三、與項目地村民及村集體的協(xié)同發(fā)展思路

許多大型康養(yǎng)項目位于郊區(qū)，通常會涉及到村民集體建設(shè)用地征用、房屋拆遷以及農(nóng)用地流轉(zhuǎn)等問題，目前政策方面反對隨便把村民房子拆了把農(nóng)民趕上樓。如果項目涉及到必要的房屋拆遷及村民安置，怎么合理安置拆遷村民？

如果不拆遷，打算結(jié)合項目范圍內(nèi)現(xiàn)狀村的住房原貌規(guī)劃建設(shè)民宿等業(yè)態(tài)，和村民及村集體的合作形式是？農(nóng)民房子是是租過來還是直接買過來？通過這種形式如何帶動村民致富？這些也都是政府出于民生的考慮非常關(guān)心的問題。

四、項目落地后能給我們當(dāng)?shù)貛硎裁矗?/span>

主要包括：預(yù)計項目能帶來多少常住人口？常住人口每年能帶來多少有文旅康養(yǎng)需求的人流？人口邊際效應(yīng)預(yù)期如何？新增人流能把多大規(guī)模的消費留在項目地？項目能為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造多少稅收？項目對于推動實現(xiàn)項目地整體發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)、推動當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級中的作用？項目對周邊經(jīng)濟社會發(fā)展中的帶動作用？項目對當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村振興戰(zhàn)略、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)以及壯大村集體經(jīng)濟中的作用。

政府希望一個項目的落地能夠?qū)崿F(xiàn)政府、企業(yè)、百姓、市場、投資人等的多方共贏，尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟“雙循環(huán)”發(fā)展格局下，政府希望大型康養(yǎng)項目能在推動項目地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、壯大地方經(jīng)濟、拉動區(qū)域內(nèi)消費升級等方面發(fā)揮重要作用。

五、希望政府提供什么支持？

最后一個是希望政府提供什么支持，這部分和政府溝通過程中是否能夠很具體和有針對性，反映出項目方在項目推進過程中對各個關(guān)鍵點是否心中有數(shù)。

針對大型項目往往會通過“一事一議”，確定一攬子的打包優(yōu)惠政策及綜合支持，如土地出讓金返還、基礎(chǔ)配套建設(shè)、補貼補助、納入總體規(guī)劃及當(dāng)年重點項目庫或者十四五規(guī)劃重點項目等等。大型項目往往還需由縣政府牽頭成立項目推進專項指揮部，以最大限度統(tǒng)籌各部門力量快速推動項目落地實施。

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